没有调控不住的房价，只有戒不掉的房地产依赖症文/陈永海(一)海南人民庆祝“双自贸”

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文/陈永海

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(一)

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海南人民庆祝“双自贸”(自由贸易试验区、自由贸易港)政策大礼包的鞭炮声犹在耳畔，楼市里就传出一声惊雷--4月22日，“琼7条”呼啸出台，对商品住宅实施全域限购。

什么叫全域限购?概括地说，东至文昌西至东方北至海口南至三亚，不搞因城施策，全省范围限购。具体地说，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域，外省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在本省累计60个月及以上个税或社保缴纳证明;其他区域，外省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在本省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明;4月22日之后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在本省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明。

如果你是一名虎视眈眈的炒房客，我要告诉你:对不起，所有通向海南住宅市场的路几乎已经全被堵死，去海南买房炒房的时代已经结束。当然，我不知道这个“全域限购”的范围是否包括位于浩瀚南海的三沙市--如果那些岛礁上也有商品房的话。

是不是感到有点突然?因为就在3月31日，海南已经将楼市调控升级至“全国最严”:非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房，且首付不低于七成;3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。想不到，才过了不到一个月，限购政策再度加码升级。

史无前例!严苛的限购、限贷、限售!海南对楼市痛下杀手，其实也是迫不得已。

(二)

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如你所知，曾经深受房地产泡沫毒害的海南，楼市萎靡了很长一段时间。但风水轮流转，这几年的海南楼市，像个ED男在萎了许多年之后突然苏醒了过来，生猛无比，量价齐涨。2016年2月起，海南楼市政策频出越来越严，但房价是越调控越涨。经过2016年、2017年两年的冲刺，三亚房价已超过3万元/平方米，海口房价也接近2万元/平方米。今年3月，海口新建商品住宅价格以2.1%的涨幅领跑70个大中城市。

据报道，2017年海南全省房地产销售面积达2292万平方米，销售金额突破2713亿元，房地产增加值占据了全省GDP的9.8%，领先于其他行业。今年3月，中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名，其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。

房地产的高歌猛进，引发海南省决策层对楼市泡沫的忧虑。今年3月的全国两会上，海南省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐向房地产“开炮”。他们说，减小海南省经济对房地产的依赖，要有“壮士断腕”的决心。

对于地方政府来说，减小经济对房地产的依赖，简直就是操刀自戕自我革命。难能可贵的是，海南省的领导不是说完就完，而是立马磨刀霍霍付诸行动。3月底，海南就祭出了“全国最严”的楼市调控新政，举手拦截来自外省的炒房客。当然，你也可以认为，这个“最严调控”更像是在“双自贸”大礼包到来之前做的政策补丁，以防止外来资金和人口的大量流入导致房价上涨。

但政策还是留出一道缝:外省户籍居民家庭，仍可以在海南省范围内购买1套住房。只是有道门槛:首付不低于七成，5年限售。

(三)

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4月13日是海南建省办特区30周年纪念日。这一天，海南收获了特区历史上最大的政策礼包:党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。第二天，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》发布，就建设“双自贸”推出了多重政策型优惠，同时高瞻远瞩地提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”。

顿时，炒房客沸腾了，蜂拥而至，要用足政策在海南买一套房。4月18日，海口一楼盘深夜11点开盘销售，引发抢购，弄得住建局连夜出动，叫停“不规范营销活动”，并开出150万元的巨额罚单。

这年头，有钱又偏好买房的人这么多，如果他们都赶去海南买一套房，如果会怎么样?

会让海南房价继续飞，会玩大海南楼市泡泡，会让“稳定市场预期”成为一句空话。

于是，“史上最最严”的“琼7条”应运出台。全域限购，条件异常苛刻，动用了户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，简直是关门打狗往死里整的节奏。业内人士分析说，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被闷杀的尴尬局面。

(四)

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有机构分析2017年上半年海南购房成交数据，发现岛外购房占比高达88%。如今拦截了岛外购房者，对海南楼市意味着什么?你懂的。

有人说，海南全岛限购之后，我们的钦北防楼市就要迎来一大波行情，耶!后来大概自己也觉得无聊，终于收声。也就蹭蹭热点，乘机涨价而已，钦北防成不了海南。

面对一言不合就要上涨的房价和中央要求稳定房价的军令，地方政府别说有多烦恼了。市长们谁都不想因为房价问题被请去北京喝茶。

何以解忧，唯有限购。难言之隐，一限了之。没有调控不了的房价，只有下不了的决心和戒不掉的房地产依赖症。

譬如南宁，弄了个貌似声色俱厉的“五限”--限房价、限贷、限地价、限售、限装修价(请注意，就是没有限购)，结果怎么样?不怎么样。统计局发布的房价数据是一码事，买房人的实际感受又是另一码事。官方房价数据温柔涨幅的背后，是部分开发商肆无忌惮地通过“毛改装”、外收巨额“指标费”等方式，暗度陈仓，实现大幅涨价。

开发商为什么敢涨价?因为售楼部前有很多人哭着喊着要买房。如果重启限购政策，情况就不会是这样。

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编辑|谢福平

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