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【地产情报站|空置率创新高，市场冰火两重天】

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在以前的房地产高速发展时代 ， 无论是买写字楼还是住宅 ， 增值都比较容易 。 可是眼下写字楼空置率大幅度增加 ， 租金不断走低 。 写字楼和住宅市场出现了严重分化 ， 买房时选择非常重要 ， 一定要慎重 。

多城写字楼空置率大增国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行 ， 7月11日发布了今年上半年各大城市甲级写字楼空置率排名：
北上广深四个城市的空置率全部攀升 ， 分别达16.2%、20.9%、6.7%、25.4% 。 相比2019年 ， 空置率分别上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0% 。

一线城市里面 ， 深圳写字楼空置率最高 ， 达25.4% ， 写字楼租金下降幅度最大 ， 同比下跌13.6% ， 222.9元/平 。 北京写字楼租金同比下降-7.6% ， 为358.5元/平；上海写字楼租金同比下降6.3% ， 为251.9元/平 。
高空置率原因解析写字楼空置率 ， 可以反映一座城市产业的体量和质量 。
深圳写字楼空置率高有多方面的原因 。 一方面深圳的产业以科技和金融为主 。 土地方面 ， 长期坚持产业优先 ， 导致产业用地过剩 。 另一方面深圳金融行业以前火热 ， 很多新兴企业在深圳注册 ， 可是近几年金融行业受P2P（点对点网络借款）影响 ， 很多金融公司暴雷 ， 租赁需求大幅度减少 。
而且随着互联网电商的流行 ， 极度压缩了写字楼的租赁需求 。
很多人只需要一个小工作室 ， 甚至直接在家 ， 就能运营一家公司 。 不再需要租用面积较大的商铺或者写字楼 。
不仅是深圳 ， 一线城市中的北京 ， 写字楼空置率也不容乐观 。
第一太平戴维斯数据显示：今年二季度 ， 北京市甲级写字楼平均空置率为13.6% ， 同比上升4.9% ， 是2010年以来的最高水平 。
当然 ， 导致北京甲级写字楼空置率高企 ， 租金连续下滑的重要原因 ， 是疫情突袭 。
在中国疫情最严重的时候 ， 作为首都的北京是防控最严厉的城市之一 。 小区、写字楼严控人员流动 ， 很多人宅家工作和生活 ， 消费随之减少 。
北京统计局公布的数据显示 ， -今年1-5月 ， 北京市的社会消费品零售总额为4737.5 亿元 ， 同比下降18.2% 。
本来3月开始国内疫情已经可控 ， 可是北京因为6月份新发地爆发疫情 ， 强管控卷土重来 ， 写字楼市场再次受到疫情的严重冲击 。
其他城市写字楼市场也不容乐观 。
仲量联行数据显示此前疫情最严重的武汉 ， 今年二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7% ， 达到了34.3% 。
34.3%的空置率是什么概念？意味着每三套写字楼 ， 就有一套是空的 。
此外青岛、南京空置率也很高 ， 今年二季度青岛空置率上升至28.8% ， 南京甲级写字楼空置率上升至29.5% 。
住宅市场冰火两重天以上一、二线城市都有如此高的空置率 ， 更别说其他三、四、五线城市了 。 写字楼投资风险很大 ， 也说明了一个简单的道理 ， 不是什么房子都能买！
目前阶段 ， 楼市尚未出现大家所期盼的全面复苏 ， 写字楼和住宅市场上演的是“冰火两重天” 。
在楼市大分化的时代 ， 买房首选是住宅 。
与写字楼行情截然不同的是 ， 最新安居客二手房数据显示：眼下众多热点城市住宅依然有增值潜力 ， 在走慢牛 。
目前上海、深圳、宁波、南京等城市二手房房价仍在上涨 ， 其中上海7月二手房均价 51212 元/m2 ， 同比去年同期上涨 2.07% 。

深圳7月二手房均价 55860 元/m2 ， 同比去年同期上涨 3.22% 。 看下面的价格曲线 ， 从2019年9月至2020年7月 ， 深圳二手房明显在稳步上涨 。

宁波7月二手房均价 23868 元/m2 ， 同比去年同期上涨高达11.12% ， 热度可见一斑 。 价格曲线宛如深圳 ， 图中可以看出二手房房价自从2019年8月开始一直在稳定上涨 。

南京7月二手房均价 28855 元/m2 ， 同比去年同期上涨 0.09% 。 从图中可以看出 ， 南京二手房价因为疫情短期有所下降 。 随着疫情好转 ， 当地二手房房价从今年3月开始一直在稳步上涨 。

从以上几个城市二手房价格可以看出 ， 随着疫情得到控制 ， 经济恢复 ， 热点城市楼市依然有较好的升值潜力 。
站长看来 ， 之所以市场出现住宅和写字楼市场冷热分化 ， 是因为商业地产的获利模式主要是靠租金回报 ， 比较单一 。 受疫情影响 ， 很多公司都在家办公 ， 租赁需求减少 。 写字楼需求减少的大趋势近期很难扭转 ， 毕竟产业、公司发展不是一朝一夕能快速改变的 。
住房不同 ， 属于刚需 ， 对落户、教育有重大影响 。 现在城市化还在继续 ， 热点城市人口还在增长 ， 住宅受众数量庞大 ， 在需求的推动下住宅增值潜力大 。分页标题
实操建议在实操中如果实力很强 ， 建议买一、二线热点城市成熟CBD旁的住宅 ， 或者买规划中的CBD附近的住宅 。
因为地产行业的风头仍在 ， 优质资产依然受追捧 ， 核心稀缺地段核心容易增值 。
比如上海的前滩、南京的江北核心、北京通州区市政府附近的项目 。
如果资金中等 ， 可以买二线城市里面目前配套一般 ， 但是有潜力的区域楼盘 。
判断一个区域以后能不能发展起来 ， 非常重要的一点就是看：项目所在政府未来有没有引进重点小学、中学、地铁的打算 。 如果有 ， 说明以后房子可能变为学区房、临地铁房 ， 肯定会吸引很多人口 ， 房子自然容易跟随区域发展增值 。
三、四线城市投资风险相对较高 ， 不少城市二手房市场出现了“有价无市”的情况 。 山东临沂的一位粉丝曾告诉站长 ， 房子已挂了近半年 ， 但是询价者寥寥无几 ， 现在还为二手房难卖而发愁 。
如果是买二手房 ， 要注意二手房市场中 ， 5年房龄相当于新房 ， 10年房龄是市场的主流 。 房龄超过20年如果是自住无房 ， 但如果是投资属性最好不要碰 ， 房龄太久以后不好脱手更别说高价出售了 。

至于置业的时间点 ， 每年5月和12月都是房价的相对低点 ， 因为销售要冲半年和全年业绩 ， 可能会推出让利优惠活动 。 千万别等到年后初小阳春出现时买房 ， 买在了高点 。

来源：(网络)

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标题：地产情报站|空置率创新高，市场冰火两重天