房产出逃的日子即将进入尾声了吗? 大焕点睛城市与房产

《房产出逃的日子即将进入尾声了吗?》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！

正文开始：

俄罗斯，整整齐齐地废弃

房产出逃的日子即将进入尾声了吗？

三四线及以下城市在去库存背景下的房价大涨，已经快到强弩之末，这些区域，特别是那些人口大量流出、传统商业文化气息又不浓、商业人士回乡人口少的大量中小城市，房产出逃的日子已经接近进入尾声。

（本文为UC名家专栏邀稿，未经UC许可禁止转载）

童大焕—2017年11月17日

国家统计局2017年11月14日发布数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中，9月和10月单月，房地产销售规模连续两个月同比下降。受此影响，在房企到位资金来源中，与销售有关的“定金及预售款”和“个人按揭贷款”两项指标也在下滑。其中，前10月个人按揭贷款增速为-1.0%，为多月来首次下滑。国家统计局新闻发言人刘爱华指出，无论热点城市还是三四线城市，近几个月的房价涨幅都出现回落，这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

此外，财政部刚刚公布的10月“财政收支状况”，向我们透露了一个大秘密：从成交量来看，全国楼市正迅速入冬！而且已经显著拉低了财政收入的增长速度。数据显示，10月份全国征收契税278亿元，同比下降3.6%；土地增值税304亿元，同比下降2.2%。这意味着，近期全国房地产交易量出现了重大转折。

这些事件背后的楼市宏观背景是：今年1-10月，各大中城市发布各类房地产调控政策已经超过210次，在此前背景下，资金被挤到三四线及以下城市去库存，带来了三四线及以下城市房价大涨以及库存大降。

大中城市限购加码、三四线城市去库存加快并导致房价大涨，仍然出现个人住房按揭贷款增幅首次为负数、财政收入契税和土地增值税收入增幅双双为负，说明了三个问题：

1三四县及以下城市房地产市场，虽然从面积总量上占比很高，但是从资金总量上占比不高，因此对按揭总量和总的财政收入影响较低（对地方影响巨大）；

2财政收入和房地产关系巨大，个人按揭增幅才降1个百分点，契税和土地增值税就分别降了3.6和2.2个百分点。这种情况持续不到半年，财政压力就会不堪重负。接下来政策会怎样？楼市的资金潮流又会呈现怎样的逆转？

3三四线及以下城市在去库存背景下的房价大涨，已经快到强弩之末，这些区域，特别是那些人口大量流出、传统商业文化气息又不浓、商业人士回乡人口少的大量中小城市，房产出逃的日子已经接近进入尾声。

很多人看不懂蝴蝶翅膀、青萍之末，因为他们的视野，只看见市场的波涛汹涌波浪起伏，看不清波涛背后的力量在哪里。

短期的政策因素，会因为财政自身的内在约束等力量逐渐消解甚至发生逆转，但长期的城市化规律因素，会呈现出越来越难以逆转的巨大力量，惊涛拍岸，卷起或拍落无数财富。

此时此刻，不要留恋家乡，不要留恋自己工作的地方，要让你几代人打拼的资产，先于你的身体和灵魂，到安全的地方去逃亡！这样的机会，不会一次又一次地随着“去库存”的政策不断到来。

谓予不信，我们看看日本，看看俄罗斯。

日本原本人多地少，但城市化背景下，人口加速向大城市集中，无数的乡村和小城市，人去楼空、村空、镇空、岛空。陋室空堂，当年笏满床；衰草枯杨，曾为歌舞场。

俄罗斯的场景更凄凉。这个世界上土地面积最大的国家，1709.82万平方公里的广袤土地，人口密度只有8.8人/平方公里（2016年），在一些认为人口少资源多就可以更加富裕的人看来，俄罗斯应该是富甲天下的人间天堂才对啊。然而，我们今天看到的俄罗斯，到处是一片晚景凄凉的垂暮景象，如果城市和村庄也有生命，俄罗斯西伯利亚和远东的城市无疑已进入暮年，这些计划经济时代的璀璨之花正一朵朵，一朵朵地迅速凋零……居民加速逃离，城市濒临崩溃：俄罗斯正在制造地球上最大的城市废墟群！

你若问世界上最大的工业废墟在哪儿？

答：在俄罗斯西伯利亚和远东。

它的面积有多大？

答：1200万平方公里。占俄罗斯整个国土面积的70%，相当于1万个北京城市建成区的面积。

与世界上其他地方的废墟不同，俄罗斯的废墟不是一个废车库、一栋废农舍，一座废工厂，而是整座整座的城市，整片整片的村庄。由于人口锐减和剩余人口向欧洲回迁，在这里，一座座工厂、城市和村镇在废弃。

这片废墟的分布范围可用壮观和浩瀚来形容，在西伯利亚和远东地区的1200多万平方公里范围内，到处都有它的踪影和“雄姿”！这里正变成世界上最大的工业废墟和民用废墟。

此情此景，中国那些感叹“故乡沦陷”的人们，不知又会生发出怎样的感慨与壮怀？

反过来看中国，计划经济时代，中国的工业模式、城市布局几乎完全效仿前苏联，也就是今天的俄罗斯。政府主导招商引资的准市场经济时代，各地的开发区和新城建设比俄罗斯有过之而无不及......

全世界，城市化的规律大抵都是相同的。作为个人，唯一要做的，是在时代的潮流中，如何与潮流共舞。时代的列车呼啸而来，时间的窗口，是有限的，它不会等待我们其中的，任何一个人。

（本文为UC名家专栏邀稿，未经UC许可禁止转载）

拥抱城市拥抱千年未有的财富与自由机会

——跟着大焕学习城市化和房地产全攻略

童大焕—2016年5月3日一稿，2017.10.31修订

“21世纪影响人类进程有两件大事：一是以美国为首的新技术革命，一是中国的城市化。”（诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨）

自古不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一生。大焕要说的是：始有工业革命，方有城市化；有了城市化，才会有房屋价值的急剧升降。不懂人类历史上的技术革命就不懂城市化，不懂城市化就不懂房地产。1万年农业社会，人类几无进步；200年来第一次工业革命，社会突飞猛进；现在进行以互联网、机器换人和人工智能为标志的第二次工业革命，将全面改写财富逻辑和财富的空间——城市版图。资产性收入已经在财富占比中远超劳务性收入，成为财富的主流，而且占比越来越大。诚如《21世纪的资本论》作者托马斯·皮克蒂所言：货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。

1998~2016中国房地产迎来市场化以后补课式的全面上涨，让人误以为房地产是遍地黄金，但事实上急剧分化才是未来趋势，未来只有少数比例的房屋有投资价值，严格遵循“人聚财聚，人散财散”的规律和逻辑。

2016年5月3日按：城市化是自有人类历史以来，人类从自然王国进入自由王国的最伟大路径，它的对人类自由、幸福、财富的影响，超过民主化一万倍。城市化又如社会层面的地壳运动，在超级大都市迅速崛起、乡村和中小城市迅速陷落的过程中，以房地产为核心的资产性财富的升降起伏，迅速拉开人与人之间的财富差距。顺势者迅速崛起，逆势者迅速坠落。一念天堂，一念地狱。在此过程中，拉起一个人，比拉起一个国家，难多了！诚如赵国君所言：“每个知识人好像都在忧国忧民，都想救世，却不知道怎么救自己。”

2015年6月25日“今日警告”：我认为环京津地区借着“一体化”之风，正在急剧酝酿不小的风险，请大家一定要小心为上。我的观点一直未变：环北京地区除了燕郊都要小心。燕郊也还要看具体楼盘和地段。不能像炒股一样买房，只看短期涨跌是不行的。时间成本决定空间价值。一家之言，可信可不信。

（一）写在前面的话

1很多人研究城市化和房地产不得要领，读我的东西也不知从何下手，要包含哪些内容，故出此《如何跟大焕学城市化和房地产？》学习指南，节省大家宝贵时间和精力。

2有两种学习形式：一种是“用时间换金钱”模式，不花钱学习；另一种是“用金钱换时间和机会”模式，有多种形式。

3无论哪种学习模式，都有共同的学习注意事项：?要特别注意我的分析推理过程，不要只看结论！结论因时而化，方法万古如新；得我结论者死，得我方法者生。?思考和分析推理过程，要充分运用三大思维武器：逻辑，数字，全局理性思维能力。要重视各种变量之间的关系，找出最重要的变量，不要只在一两个变量上钻牛角尖；?从推理到结论的过程，一定要闭上眼睛，用自己脑子至少过一遍，否则，你的脑袋只会成为别人思想的跑马场，风过水无痕，读再多书也是浪费时间。独立思考比读书更重要。

（二）童大焕城市化研究与楼市投资历程

1、1997、1998年，开始思考中国的城市化问题。

当时，乡镇企业和小城镇建设成为国策且蔚为壮观，时逢政府土地储备制度和中国城市房地产私有化开端。【1980年代就提出“小城镇，大战略”。】

1997年11月30日，写下《现代农民要进城》一文：“一个国家，理应有80%人口集中在城市。那么，为什么不多加鼓励、引导占全国人口80%的农民集中到城里，参与那80%的财富再分配呢？为什么总让他们围着泥土打转、老在温饱线上挣扎？”“试问：把一代一代农民拴在那片只见减少不见增多的半亩八分地上，他纵有经天纬地之功夫、倚天横剑之壮志，英雄无用武之地，又能有什么大出息？中国农民祖祖辈辈脸朝黄土背朝天土里刨食，刨来刨去还不是仅够糊一张嘴，很多时候甚至连一张嘴也糊不住。”

1998年8月23日至25日，写下《再造两个中国——兼与孟昭安先生商榷》：“中国的问题实质上是农民问题、农业问题，中国的农民问题实质上也就是整个中国的问题。”“笔者认为，中国的现代化离不开农民的现代化，农民的现代化不可能通过乡镇企业、农村小城镇建设来‘就地解决’，乡镇企业和农村小城镇建设都只不过是权宜之计，最经济、最迅捷有效的途径只能是中国的城市化道路。除此别无选择。中国的现代化过程，实质是彻底解放农民的城市化过程，是‘再造两个中国’的过程。”

2、2002年至2010年，大学毕业12年后回到北京工作，投身购房实践并且指导和鼓励别人购房。

期间购房N套，收入有限，几乎每次首付都需要通过融资解决。尤其是2002年北京购入的第一套房，首付12万元，只拿得出区区6万元。前后十余年时间，实现财富和城市化、房地产研究的财智双飞跃，进入职业和财务都基本自由状态。

3、2009年底至今，购房投资意识全面觉醒并进入理论总结、著书立说、实践指导阶段。是迄今国内关于城市化著述最多的人，是中国高密度大城市化理论倡导者和知行合一的实践者。

标志性事件在2009年下半年，一次不增加一分钱首付和月供、甚至有20万盈余买奢侈品奖赏自己的卖郊区小房换城区大房行动，使房地产投资意识全面觉醒【就这一换，如今净资产相比不换，净增加四五百万，租金富余不算。2017.10.31】。结合多年实践及对城市化问题的思考，总结出一套买房的经验以及战略战术，于2010年出版《买房的革命》一书，在未作任何宣传推广的情况下，出版两个月就重印3次。如今已全面断货，网络上可能买得到复印本。

4对城市化的研究进入全面、系统阶段

2011年10月，出版《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》

2012年11月，出版《穷思维富思维》

2014年2月，出版《定位中国——认清我们的时代和时代中的我们》

2014年8月，出版《中国城市的死与生——走出费孝通陷阱》

2014年10月，主编并出版《中国大城市化共识》

2016年4月，在湖南省委省政府首次专家咨询会上，第一次公开提出“（人口集聚）密度就是生产力，密度就是创造力，密度就是竞争力”概念。

5正待出版的系统研究

A《世界越来越陡峭》，对城乡一体化和就地城镇化理想的全面颠覆，出版合同签了近两年，难出（2017.9.3注）；

B《站在中国财富之巅——和风格纯粹云端对话中国三大城市群》（暂名，难以出版），这是互联网下的思想碰撞奇迹，和未曾谋面的上海网友风格纯粹历时一月有余（由风格纯粹提出邀约），以几乎一天一个对话的节奏，全面对话中国经济和三大城市群的过去和未来，一出世便注定成经典。而风格纯粹至今神龙见首不见尾，身份成谜，连童大焕也不知其具体的身份和职业。只知道他是一个在经济学领域寻找天空故事的人，敏感并接触各类资产市场的波澜起伏并感悟人生的人，一个奥地利经济学派的忠实信徒，一个深爱自由的人，也是一个读懂了康德哲学的人，一个相信“自由之上，再无价值”的人，对人类经济史和中国经济有深刻的研究和深邃的洞察。

两位隔空对话的作者，至今未曾谋面，但江湖上到处在谈论和传阅他们的对话作品。

城市化是当今中国任何人，任何机构和企业，不论做投资、做实业，还是个人就业、迁徙等等都绕不过去的重大命题。对这方面的系统研究却海内乏人，歧途无数。迄今最系统、最高屋建瓴的，非本书莫属。

本书将是银行高管、开发商、个人投资者和政府决策者案头必备之书。

6、2013年8月28日，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院正式挂牌成立，现有全职员工数人，专职研究。

（三）用时间换金钱的学习方式

用这种方式跟随大焕学习城市化和房地产，就是付出足够的时间，换取足够的财智，只需按上面的图书和文章指引，按图索骥寻找相关图书和文章研读即可。这类学习准入门槛低，比较适合大学生和刚进入社会不久、还没有购房能力的年轻人。

（四）用金钱换时间的学习方式

用“时间换金钱”的学习方式，最大好处是免费或者基本免费。缺点有两个：

一是需要足够的学习能力和毅力，同时要清空自我，以空杯心态进行系统思考与学习；二是时间成本和机会成本非常昂贵【因为买房就是和时间空间乃至政策赛跑】。第一条不必多言。第二条，时间成本和机会成本方面，人生就是个时间单元，时间成本是最大成本，而且，越有资产的人往往时间成本越昂贵。打个比方：1如果你及时利用资金买对房子，按平均每年追赶M2的速度，年均上涨13%，每年的收益是多少？2如果因为看不清楚，买错房子或者没有及时把劣质资产置换掉，最后的损失加上这笔积压资金导致的收益减损又会是多少？

为了克服“用时间换金钱”学习方式的上述两大弊端，我们专门开发了“用金钱换时间和机会”的学习模式，有多种互不冲突的形式：

1大焕财智分享会。用一天的时间，简明扼要讲述中国经济的基本逻辑，中国城市化的基本规律，中国房地产投资的技巧与风险规避，各种中短期政策的影响等事项。例http://tdh318.blog.sohu.com/308469610.html

2私人订制模式。

很多人以为自己学得八九不离十了，一操作往往还是失之毫厘谬以千里，所以还是建议大家尽量走一次私人订制，才知道房地产的学问有多大，操作有多少精微奥妙。微小的付出，换来的是巨大的收获。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化（升值中长期最大化），投资轻松化（不影响生活品质）。需要服务对象提供完整的资产和收入（每套房各自的楼盘名称、现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017年3月17日起必须注明每套房变现的难易程度，每套房子在谁名下，家庭成员的购房资格，各自有无按揭贷款记录等）、现金收入结余、年龄、家庭负担（如赡养父母）、所在城市等信息，以及自己原计划的详细投资理财方案（便于针对性地修正原计划，克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱）。

私人订制收费2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的，收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

订制程序：严格按私人订制要求提供信息，邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做，能做的话优惠后需要多少费用。如果认同这个收费，再打款，收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制，说，我有多少钱，你帮我规划规划，看看哪里的房子值得买，涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面，所有的资产、现金月结余都要被重新审视，包括土地，农房，宅基地。

或问：1%~2%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%，我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高？

很多人一直舍不得那微不足道的2%，却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实；也看不到好房子平均每年上涨远超M2（13%以上）的事实。买房就是和时间空间乃至政策赛跑。

私人订制四不做：不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时间能有多少收益的（不论是说比率，还是说绝对值），不做。

量身订制，是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律，去摘取最匹配自己的最佳最大资产，其它的，属于我不可控的调控政策、M2等等变量。本着对人对己负责的态度和精神，请至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章，建立起足够的信任和信心，再来找我。

3大焕财智书院模式。用一年时间（由于买房是和时间空间赛跑，同时由于前面的两年推敲，课程已相当系统完整，因此2016年7月16日起的第3期起将缩短为学制半年），通过网络，详细向学员讲解中国城市化的规律，中国房地产投资理财的方法与技巧，通过各种实际操作的案例，将学员培养成深刻理解城市化自有规律、较熟练掌握房地产投资理财技巧的理财能手，并尽可能根据自身情况，通过卓有成效的房地产投资理财，实现财富的稳健增长乃至财务自由。

报名方式：请通过邮箱dahczxy@163.com确认交款等事宜。缴款成功后，把学员详细姓名、身份证号、微信名、邮箱、电话等信息发往专用邮箱dahczxy@163.com。待财智学院确认后将会告知大焕财智书院的专用微信公号，然后学员加入此公号并加星。非学员得不到加星认证，也看不到公号里的学员独家内容。（独家内容保存时间不长，需要学员及时保存）

（2017.7.16~2018.1.15休息半年，再决定以后是否复课。）

书院课程：

1全面系统地学习本人关于城市化和房地产发展趋势的分析判断和最新思考，以及本人独家总结的房地产投资理财技巧。技巧虽重要，但比起“人散财散人聚财聚”这一万世不移之规律，以及城市化自身规律这个宏观大势，任何技巧都只是雕虫小技。

2通过案例教学法，详细记录并分析各类成功案例（出于保护隐私考虑，具体人名等做技术处理），并在此基础上归纳总结原理、方法和对未来城市及房地产趋势的具体判断。众多案例加上高屋建瓴的宏观分析，四海之内学员们都可以举一反三，从中学会分析和判断未来的方法，找到适合自己的路径。内容学院独家。它不仅是投资理财的方法论，而且是知人处世的人生观。

我们的目标是培养善于选对地点、善于买好房子、善于用最小力气扛起最大最优质资产的房地产专业理财专家。

3每学年内，同步赠送童大焕分析城市化和房地产趋势的众筹文章。内容除了认筹人专送之外，书院独家。

4每学年内，同步赠送童大焕在大学和其它专业场合讲授的有关思维方式、宏观局势、城市化与房地产等方面的课件。内容除了在大学或其它专题演讲用之外，书院独家。

5不定期推送国内有实力的专家学者关于城市化、房地产和其它投资理财分析的、最有深刻洞见的文章。

4入门弟子：

在大焕财智书院基础上，2015年7月起我们正式启动“入门弟子”计划。学费请私信或邮箱咨询。入门弟子将直接参与大焕财智书院学习，并将获得大焕财智分享会的听课机会（次数不限，差旅费自理）；个人财富也将在本人直接指导下不断优化增值；永久学习，永久帮助个人房地产做强做大方案设计，不断实现资产优化和增值。

要求自身有百万元以上净资产，有超出当地平均工资以上的较高收入水平；同时至少读过本人《买房的革命》、《世纪大迁徙》、《穷思维富思维》、《中国城市的死与生》、《中国大城市化共识》中的3本书以上。要求提交一篇有关城市化和房地产投资的论文，长短不限。

请参看《每个家庭都要有一个理财高手》

http://tdh318.blog.sohu.com/309823405.html

我们的约定：

为保护知识产权计，除了“我们的课程”里第5方面的内容，其它内容学员都有保密的义务，未经许可，不得擅自以任何形式公开。

优秀学员点评：

SMR：穷且益坚，不坠青云之志；身居低层，勇攀云端智慧。愈挫愈勇，向亲友传递城市化、房地产相关正确知识与理念。他的经历，再次证明人的智慧不由学历决定。就是这位优秀学员，矢志不移地说服家人在大城市入市，收获一个月涨价90万的战绩。（260万涨到350万）

LLR：因“生命不息，折腾不止”而被感召，入学后彻底改变“不要赊欠”的家训，通过资产盘活和银行杠杆，仅花费5万元敢于在楼市低迷的2014年11月买下总价135.8万的房子（租金足以抵月供），到2015年6月28日已增值到接近200万元。（至今的涨幅更高）。她的实践，是“观念一新，其利断金”的最佳写照。

PY：通过正常市场发现的市场超低价买入一优质楼盘，再用抵押贷款方式先还息不还本方式，每月数百元即扛起价值四五十万元房产，见证了金融时代的伟大奇迹。

WJ：原本只有25万元首付，以为只能在河北燕郊购买不足百万元的房子，在老师指导下成功在北京通州核心地段买下价值200万余的二手房且可立即出租减轻月供。正是“购房能力最终由月供决定”的有力证据。现实中，相当多人严重低估了自己的能力。事实上，观念和方法一变，“原来我也可以创造奇迹！”

WY：在“农村包围城市”理论指导下，熟练运用从老师处学到的理念和方法，直接带动多位亲友，在多数人畏葸不前的楼市2014年，成功在一线城市核心地段置下总价8342万元的房产。当之无愧地应获“最具影响力奖”。【三年多时间过去，我指导她的“农村包围城市”运动，出让“农村”别墅涨60%（有地铁），买入的“城市”公寓涨3倍多。2017.10.31】

LLQK（2015年7月12日微信）：我一个农村出来的，小个体户，若不是读你的书，学习，转变观念，在西安购房这种事，想都没想过。顶多在县城买个不增值的小产权。【大焕感言：商业是最大的公益，教育是最大的慈善。】

YZH（2015年7月14日微信）：“应该是我谢谢你如果没有遇到老师今年我也不一定会买房也许可能会去炒股也不会果断的要求家里长辈在5000点左右把股票全清了”。

ZFL\ZXY俩弟子：通过优化置换，各自迅速将资产做大一倍多，而且每月房租比月供多出近2万元。

YYDXIATIAN：传统行业没落，走投无路之际找到我，用大半生积累的200万元，不仅实现了总资产翻倍，而且短时间内净资产净增百万，而且月供和生活无忧。

TCH：近距离接受本人的城市化理论和方法，2万元起家（另跟家人借款30余万），房价上涨后灵活运用金融技巧，实现大学毕业后平均每年净资产增加100万元的投资奇迹。

......一串串艰辛度过观念难关最后却柳暗花明的精彩故事，将会看不见头，也看不见尾。