又一批房地产的“金主”走了因为没有成为“名媛”的基本素质

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因为没有成为“名媛”的基本素质，所以攸克君并不是个热衷社交之人。不过，即便是这样，这几个月间，还是被拉去参加了好几场“送别宴”，席间，众人感慨良多，酒后多言——江湖相望，来日再聚。

其实，这些“送别宴”的主角，来北京、上海这样的特大型城市，也没几年。别误会，他们不是来买房的。他们多是一些地方农商行、城商行驻京办事机构的人员，大概三五年前，来到北京拓展业务，现在，上封一道令，限期撤回，不得耽误。

他们舍不得北京上海，北京上海中的很多人，恐怕也舍不得他们，这其中就包括不少开发商——这要说的可不是房贷那点儿事儿。那是什么？别急，且听攸克君细细讲说。

这批朋友来北京开办办事处业务，大都是在三到五年前，那会儿，被金融行业内部戏称为“大水养大鱼”的时代，货币宽松，各种银行手里的钱，多到了“为投资渠道发愁”的地步，这些城商行、农商行通常地处偏远，当地经济实力有限，靠谱儿的企业凤毛菱角，于是，他们开始做一件事，北上北京、东去上海，南下深圳。

这些城商行、农商行手里的“多得发愁投资渠道的钱”，实际上主要是银行理财资金（不是存款，不是存款，不是存款——说三遍）。这就诞生了一个伟大的业务——“委外”。所谓“委外”就是指，银行理财资金委托外部机构投资，投资方向很多，债市、股市，外部投资机构也很多，基金公司、券商，以及打着各种名号、旗号的资产管理公司。

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“前两年进钱真快啊，快得超乎我想象，上午谈好，下午银行的钱就进来了。”这是攸克君朋友圈里一位从事资管业务的好友，在送别宴上这样回忆幸福岁月，“资产荒怎么来的？就是这么来的。”他说。

因为这些“带钱进城”的农商行和城商行有钱，所以，围绕在他们身边，很快就形成了一个圈子，这个圈子里包括两大类人，一是外部机构，也就是前面说的券商、基金公司、资管公司，自然是鱼龙混杂；二是企业，企业里面也是鱼龙混杂，各种资信级别的都有，这其中，就有开发商。

那两年，北京、上海、深圳这些特大城市的土地市场极其红火，动不动就出几十亿的地王。即便是一些不太起眼的小地块，拿地的不大知名的开发商，也能出手阔绰，那时就有很多行外的朋友反复问攸克君，他们的钱哪来的？最开始，攸克君也搞不清楚这点疑惑，直到和前文所述的朋友们相熟起来。

“委外”业务，主要有四个渠道，基金公司的资管计划、券商的资管计划、信托、保险。

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看到这四个渠道，如果前两个还陌生，后两个开发商做资金的朋友们，恐怕就会很熟悉了吧。开发商发信托融资，联合保险机构拿地，这个并不陌生。但是，少有人真正想过，这些信托的大买家是谁？这些保险机构的钱，又是哪来的？

这几个送别宴上的“主角”，就是他们背后的金主。换句话说，就是开发商们发的信托产品，是通过这些“小地方”的城商行、农商行的银行理财资金变换形式买走的；至于“合纵连横”来保险资金，其实很大一部分也是这些“小地方”银行的委外业务变换形式，通过银保渠道转化而来的。所以，你看似是多元化的融资渠道支撑了开发商的拿地能力，资金运用能力，但说到底，在中国，大部分还都是银行的钱。

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不光是信托、保险资金，在“大水养大鱼”的时代，监管层还放行了一种叫做私募债的产品，这种产品，相比于公司债、企业债，发行门槛、要求都要宽松一些，所以，很多企业开始发私募债融资，据攸克君有限的了解，不少房地产企业，甚至是知名的房地产企业，也都发私募债融资，而这个债券产品中，非常重要的一批买家，还是这些“小地方”的城商行、农商行。

因此，现在你应该知道，各种紧缩之下，开发商为什么还那么有钱了吧？全是卖房卖来的钱，那可真是笑话。这批金主，扮演了十分重要的角色。

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否则，不管你发信托、发私募债，还是拉拢保险资金，没有人埋单，钱怎么能融得到？

这些委外业务，通常的周期三到四年，也就是说，今年、明年是兑付的高峰期。这就可以理解，为什么最近债务爆仓的事情，一桩接一桩。其实，当时融资方并不担心还钱的问题，“大水养大鱼”到还款的时候，借新债，还旧债就好了。而这些“进了北上广”的农商行、城商行其实也不担心换不上前，他们想的也是同样的道理——以新还旧。这个做法，有个比较好听的名字，叫做“优化调整债务结构”。

同样的道理，开发商不着急，那些城商行、农商行也不着急。

但没成想，天气变了，大水养大鱼的环境急转直下，清理金融乱象的火，烧起来就真烧起来了。具体到这个领域，不能不说，监管层高人多多，手法也是稳准狠，不说那些明面上的监管法则，就是这一招，实际足够致命——不在北京、上海、深圳的外地农商行、城商行，一律撤回办事机构，监管层其实非常清楚，人走了，业务就留不下，更关键的是，人撤了，业务走了，到期的钱也得还上，兑付收益，然后“带走”。

问题来了。人在业务在，以新还旧就是现实，人不在了，这一套自然玩不转了。于是，借不到新钱换旧债，债务兑付的危机就来了。这种危机，先是从资信比较差的企业开始，比如最近集中出现兑付问题的几家企业，仔细看看，被拖入兑付危机的，城商行、农商行居多。

相比之下，房地产企业的资信，相对是比较好的，好歹有土地资产作为抵押。不过，房地产企业中，资信比较差的开发企业，从下半年开始，恐怕就会面临比较大的此方面的压力，攸克君知道，就在北京，不少资信不太好的中小型房地产企业，他们资金，很多都是以不同形式变换，来自这些“不起眼”地方的农商行和城商行。

攸克君知道的一家北京的房地产企业，两个月之前，借1个亿至今还没有借到。

攸克君之前曾经写过一篇文章（《

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“郭树清周期”来了，房地产即将失去一个重要的拿地伙伴

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），讲的是郭树清时代到来之后，开发商将失去保险资金这个重要的盟友。现在看，或许还不止于此，如果这两篇文章还没有看懂，那建议再看一遍。

农商行、城商行在北京的朋友们，走好，不送。