北京“10年180万”的房子真的八成租出去了吗？媒体报道

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媒体报道，5月13日，万科方面透露的数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

据悉，翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

在万科做的一份租户调查中可以看到，选择租住的客户多为注重生活品质、对区域有依赖感、考虑自身现金流分配等方面。

王昊称，“同等支出的情况下，享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账，以翡翠书院的90平，10年180万租金为例，项目周边新房在售单价8万+，首付200多万，月供约2万7，25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活，却不用占用我很多现金流，七十年慢慢租，挺好啊。”

万科相关人士指出，当前翡翠书院主要有三种租期方案，分别为3年、5年、10年。大部分租户选择了10年的租期，首批租户中仅有5户选择3年及5年。首批租户先交纳20%的定金作为合同履行的前提，在入住时再支付剩余的80%租金。

简单的分析分析

首先：在4月的各种新闻中，翡翠书院非常受到市场关注，入市房源100套，首次入市100套对于整个项目1000多套来说，只是一小部分。

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按照这个供应量，宣传数量中提及的72套房的80%出租出去56套房，实际首期出租率不足6成。可见市场，对于这类型高租金房源接受度不高。

其次：从租户来源看，都是属于有房人群，租房的原因很可能并非租住，比如幻腾智能的总经理王昊，主要业务是智能家居

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在他说的“首付200多万、月供约2万7，25年按揭下来总成本要1700多万”实际按照这个计算总成本被夸张了700万。

第三：目前宣传的首批租户，大部分都是万科V盟未来精英联盟的合作伙伴的董事长。这种情况下，只完成了首批房源的56%出租，很难想象，后续还有1000多套房源，需要多少合作伙伴。

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第四：从数据计算角度，看看，这类房屋对2020年的租赁市场影响，以及对于等待长租一生的刚需，是不是应该再回到买房市场！

计算未来租金上涨幅度，这类房源可能直接拉高北京平均租金2.3%

一个项目对市场租金的影响，其实有两部分，一部分是直接影响，本身的高租金带来的数据平均值上涨，另外一部分是心理影响，隔壁小区看你租2万，自己才6000，势必会提高点。（为什么按照2万算，因为有一次性支付的要求）

首先计算直接的数据平均值拉高：

按照全北京有150万套出租房（月租平均在6000左右）计算，142万平米未来这一类高地价租赁房，租金价格比市场价高1-2倍。大约能出现1.5万套租赁房（月租平均2万），大约也就是占比1%。

这1%的高价租赁房源，入市，如果定价按照已经出现的，那么对2020年租金预期来说，均价会拉高2.3%。其中的1500套，大约影响幅度在0.23%。（当然也不排除后续租金降价的可能性）

也就是说，这个项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%+对租赁市场的心理影响。（当然，高租金项目并非个案，但近郊区区域第一例对市场影响要强于长安街及CBD等项目）

第五：从项目看，10年180万的租赁案例，的确对于市场属于个案，也是企业对市场的探索。100%持有出租房项目，在北京历史上只有4宗，从土地角度看，成本过高使得拿地企业不存在盈利的可能性。但对于企业探索租赁市场来说，还是有一定意义，租赁有没有高端需求，这个项目将给市场答案。