中国产业地产「头号玩家」的24字箴言
[ 导读 ]
企业要做产业新城
必须要明确自己的基因是什么、擅长做什么
如果以蛇口工业区作为产业地产的发轫算起，中国的产业地产已经走过了近
40
年的历史。目前市场上的众多「玩家」主要有几个类别：产业新城运营商、产业投资商、产业发展商。
作为PPC模式的缔造者，招商蛇口可以说是产业地产的「头号玩家」。在克而瑞举办的第二届地新引力创新峰会上，
招商蛇口产业研究院上海院院长毛春宁
跟大家重点介绍了 PPC 模式以及做产城融合过程中的宝贵心得。
招商蛇口模式的二十四字箴言
所谓「
PPC
模式
」
，
指的是「前港
—中区—后城」，
P
指港口、
P
指园区、
C
代表城市。
毛春宁
表示，
这个模式里有一个问题
：
如果
「
港
」
只是代表海港的话，那
就
意味着它的可复制和可拓展空间会比较有限，所以
招商蛇口
对于
「
港
」
的定义进行了延伸。目前
「
港
」
被定义为
「
产业集聚的抓手
」
，包括海港、邮轮母港、金融港、科技港、文化港、会展港
等。
对于海港模式，
毛春宁
分享了很重要的两点：
选址和坚持
。
正是这两点让招商蛇口如此成功。
选址：靠近香港。地缘优势带动区域快速发展。
坚持：
袁庚先生等老一代前辈的努力拼搏
；
从承接香港出口
的
低端
加工业
开始经历了几代更新，目前已经进入到了高端服务业。
对于邮轮母港，毛春宁也分享了两点：基因和创新。
企业要做产业新城，必须要明确自己的基因是什么、擅长做什么。
招商局是航运起家，很早就看到了邮轮经济的前途，但当时这个行业还没有做起来，进入这个行业的参与者都比较犹豫。在这样的情况下，招商局重点布局了邮轮母港。
太子湾邮轮母港，目前也是亚太地区最大的邮轮母港基地，开港第一年已经停了近 100 多次航班。
太子湾项目形成了以邮轮母港为优势先导的「434 新型滨海新城开发模式」，目前已成为招商蛇口滨海新城项目的优势复制模式。除了太子湾的邮轮母港，招商蛇口在天津、上海、厦门都有邮轮母港项目。厦门的邮轮母港目前已经开港，后期还在建设过程中，招商蛇口会和合作伙伴共同建海洋馆、冰雪主题乐园。
对于金融港，毛春宁分享的两点是：资源和协调。
金融港的产业资源主要是来自于招商局金融集团，譬如，在苏州高新区拿了 4.04 平方公里的土地做苏州金融小镇，导入的主要是集团资源。
做产业地产最关键的是产业的导入、培育和发展。
对于科技港，毛春宁分享的两点是：借势和错位。
招商蛇口在网谷有一个约 40 万方的城市更新项目，是对出口加工的生产厂进行的升级改造。项目距离深圳湾 20 分钟车程，这既有好处也有坏处，「北有中关村 南有深圳湾」，深圳湾是深圳市政府重点打造的区域，这可以让项目很好地借势；坏处是可能导致「灯下黑」，因为深圳湾太有名、太有吸引力了，周围的项目可能都难以做起来。
在这种情况下，
招商蛇口在十多年前就进行了研究，对项目定位做了错位设置：深圳湾做IT和信息，这个项目就做物联网。
10 年前物联网还是个非常新的概念，当时招商蛇口便确认要做物联网并围绕物联网企业展开招商。
该项目虽然体量小，但配套优势明显。附近拥有国际化教育、国际化医疗、国际化娱乐等配套，可以把项目与深圳湾的定位区分开来，这也是能够吸引苹果入驻的原因，因为该项目能为高端人才提供更好的生活环境。这也是一种错位。
对于文化港，毛春宁分享的两点是：专业和平衡。
毛春宁结合位于深圳的设计互联文化艺术中心案例对这两点做了分析。该项目以博物馆为核心，集合了设计、文化、艺术、商业等项目。博物馆是和英国的 V&A 合作，它是英国国立博物馆，拥有大概有 230 万件展品，文化对于招商蛇口来说是相对较新的业务，在这种情况下，就
一定要请专业的人来做专业的事情，才有可能成功
。专业的人到了大的平台上有一个融入的问题。如何解决这个问题？毛春宁表示，由老招商负责对内，解决组织内部的沟通问题，专业的人负责市场和运营。只有这样的两类人配合起来，「金种子」才能茁壮成长。
对于会展港，毛春宁分享的两点是：联合和造势。
会展港项目位于深圳，体量 170 多万方，建成之后将成为全球第一的会展中心。招商蛇口当时和同城兄弟华侨城组成了联合体，共同联手打造这个项目。
现在已经是企业合纵联合的时代
，包括招商蛇口在南通滨江也是和华侨城共同打造的，华侨城做欢乐海岸，招商蛇口则做邮轮母港，双方各司其职，发挥各自优势，共同推升这片区域的价值，这就是联合。
做产业地产的独家心得
践行国家战略
这是招商蛇口成功的关键。招商蛇口目前在 19 个国家拥有 50 个港口，毛春宁跟大家分享了中白工业园项目。
招商蛇口在 9 个月时间建立了第一栋仓库， 17 个月的时间建立了商业、工厂，在三年之内会开出三平方公里的土地。目前，华为和广东的 LED 企业已经入驻，这个园区可以充分展示出招商人和友商的不一样。
除了这个项目以及国内的一些项目，作为央企的招商蛇口在国外的其他不少项目，其实都承担了中国的大国战略。
勇于创新
这是招商蛇口成功的不竭动力。
谈到长租公寓布局，毛春宁表示，招商蛇口真正独特的不是长租公寓，而是有一个很好的实验室
。对阿里巴巴来说，杭州就是他的实验室，可以测试各种各样的技术、各种各样的商业模式，成功之后向全国推广。
对于招商蛇口来说，蛇口亦是如此。
除了长租公寓以外，国际化教育、养老很多创新业务，招商蛇口已经做了很久。
因为有自己管理的区域存在，所以可以做一些创新性的事情，哪怕是目前看来不赚钱但是可以测试。目前，招商蛇口的养老、教育以及长租公寓已经完成了测试，商业模式已经搭建完成，并在不断地拓展布局。如果说招商蛇口的长租公寓还有什么不太一样的话，
那就是目
前为止长租公寓通过 ABS 融资 500 多亿，招商蛇口融的 260 多亿大概占了一半，这也得益于招商局集团整体的支持。
产城融合
这是招商蛇口成功的基本源泉。
产、融、城运营模式，是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济；以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套；以金融能力与服务为手段，加速产业与城市的升级转型，并服务于人，最终达到产业、城市、人三者之间的有活力的持续向上发展
。
除了上述三点，
毛春宁谈到，
招商蛇口成功的因素还有：政企合作背景下的长期开发以及三大主业的良性互动。
最后，毛春宁表示，如果企业真的想做产业新城，她不建议到处圈地。目前看来，这种方式好像占了很多便宜、有了很多土地储备，但很有可能会导致资金链断裂；
如果真的要做产业新城，不如说先拿一个选址不错的地，然后好好打磨它，这个长线来看是能够盈利的。
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。
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月报
《产业地产月报》
11月刊
10月刊 9月刊 8月刊 7月刊
6
月刊5
月刊4
月刊3
月刊《特色小镇观察》
7月刊
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月刊
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