楼市调控再度加码:公证摇号来袭 \＂限改共\＂即将出台? [摘要]在"房住不炒"的大背

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[摘要]在"房住不炒"的大背景下，去泡沫去杠杆已成为各大城市楼市调控的必经之路。近期新一轮调控似再度来袭! 自3月以来，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。据采访人员统计，截至目前，已有7个城市发布相关 ......

在"房住不炒"的大背景下，去泡沫去杠杆已成为各大城市楼市调控的必经之路。近期新一轮调控似再度来袭!

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自3月以来，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。

据采访人员统计，截至目前，已有7个城市发布相关政策，包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，摇号的主要原因是这些城市中，尤其对被限价的预售房源需求旺盛。部分开发商不仅拒绝公积金贷款，甚至要求全款购买，这种情况下，刚需买房难度加大。他指出，目前一二线主要城市均有限价调控，预计未来这些城市都将可能出台公证摇号政策。倾斜刚需将是主流方向。

本轮调控周期始于2016年9月30日。至今，调控仍在叠加升级，未有放松之势。

"3月份特别是两会前后再次启动的房地产调控政策，是第5轮调控升级。第一轮调控从2016年9月30日开始，主要内容是多地开始限购;第二轮调控是从2017年3月17日开始，主要政策内容是限售;第三轮调控从2017年7月开始，各城市鼓励推出租赁相关政策为主;第四轮则是2017年9月开始，主要以三四线城市开启调控为特征。"张大伟表示。

中原地产研究中心统计显示，3月以来，全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控，年内前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次。本轮调控主要特征则是房源统一摇号。

4月4日，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(下称《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。并明确，意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，按序售房。

《通知》强调，房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致，切实杜绝炒卖房号等行为。同时，开发企业不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款，房管和司法部门将进行指导监督。

杭州一位业内人士告诉21世纪经济报道采访人员，在公证摇号政策出台前，杭州不少限价项目存在倒号、变相收取茶水费、服务费等暗箱操作现象。另外，由于限价政策，一些开发商对于购房者"挑挑拣拣"。比如，优先全款、拒绝公积金贷款和组合贷、优先关系户等。而这导致真正的刚需买不到限价后的新建商品住宅。

限价背景下，刚需购房者买不到房源是热点城市存在的普遍现象。21世纪经济报道采访人员也观察到，一些限价楼盘因价格优势而导致出现供需失衡，开发商因此采取优先全款或优先关系户等方式区分购房者。

刚需优选将成常态

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，3月密集出台摇号相关新政其实并不意外，早在两会期间就已明确了短期调控不放松，长效机制深化落实的方向。一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区;另一方面政策也更加结合当地实际情况，并向刚需和无房家庭提供更多倾斜。这符合房地产市场调控的方向，又保证了市场健康发展。摇号买房的确会成为各地楼市调控的新举措，且落地细则会有本地化表现。

张波认为，目前来看，摇号绝大部分都是市场购房热度较高或整体库存量偏紧的城市，加之地方对于商品房限价的因素影响，导致购房者对于新房的喜好度增强。因此，摇号政策一方面会打击房托，但更多是杜绝"暗箱操作"，保证交易秩序。整体来看摇号的影响是正面积极的，负面影响如果一定要深究，则是或将造成整体供不应求的表象。

张大伟指出，全面统一摇号，或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性，但这一政策指标不治本，和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队购房者的数量。

不过，张大伟认为，摇号政策将会全面执行，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，均存在限价现象。房源在限价下，需求相对旺盛，而倾斜刚需将是主流政策。

21世纪经济报道采访人员注意到，在已经出台调控政策的城市中，一些城市已明确摇号政策将优先刚需。比如，杭州的《通知》指出，房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源，并对"无房家庭"(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的"无房家庭")给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，商品住房将按照"棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人"的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

至于此举对房价的影响，张波认为，"影响可谓'隔山打牛'，虽然对于楼市的作用力直接表现在新房，但更重要受力面则体现在二手房。众所周知不少新房摇号的城市都存在一二手房价格倒挂的实际情况，有些城市价差还比较明显。因此，商品房限价之后吸引了众多买房者关注，买房摇号之后商品房的价格优势会更为突出，由此导致二手房的价格预期被逐步拉低，商品房集中区域的二手房成交量也会因此出现明显下跌。从长期来看，对整体房产市场的成交价格会起到较大影响，市场慢慢会找到一个价格平衡点。"

在路上的"限改共"新政是谁的一剂猛药?

今年以来，包括上海、南京、杭州在内的多个城市加入到新房统一摇号的行列之中，再度加码楼市调控正呈现出全国蔓延趋势。作为全国楼市中最敏感的一环，北京市场将迎来怎样的深水炸弹成为坊间热议的话题。

近日，有媒体爆料称，继年初传言"北京将出台商品住房销售公开摇号"政策之后，相关部门正在酝酿针对限竞房的新政策，有意将限竞房与共有产权房挂钩，涉及范围或将包括已入市限竞房和已成交的限竞房地块。

尽管该爆料尚未得到官方证实，但据了解，已经有几家大开发商接到有关部门关于"正在起草一份专门针对限价商品房政策"的口头通知。

根据最新消息，该限价房销售政策最快将于4月推出。

来自"25万"的压力

对于近期甚嚣尘上的"限竞房改共有产权房"政策比较清晰的描述是，政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目，拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额(或为10%)，由市保障房中心将项目可售住房收购后转化为共有产权住房，面向具备共有产权住房资格的家庭出售;对于差价不大的限房价项目，申购、销售将由政府统一摇号，并按一定原则排列参与摇号客群的先后顺序。

实际上，限竞房改共有产权房并非无迹可寻。早在去年10月，总房源达969套，销售均价19000元/㎡的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告，成为北京市首个由限价商品房转化为共有产权住房的项目。

那么，此时大举推行"限改共"新政的背后又存在怎样的逻辑?业内人士分析称，确保北京共有产权房供应任务的顺利完成或许正是这一政策的最大考量。

2017年9月，北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，明确未来5年供应25万套共有产权住房，满足北京户籍无房家庭及符合条件的非京户籍无房家庭的基本住房需求。为达成这一目标，北京市从土地供应源头着手，仅今年1月4日-2月6日挂出的23宗住宅地块中，共有产权房就占10宗，而2017年北京成交的土地中，共有产权房用地为12宗，供地完成率达到104%。

尽管共有产权房地块加码供应，但房企似乎并不买单。今年以来，北京土地市场流拍4宗住宅地块，其中包括两宗丰台共有产权房地块，按照套均70㎡的面积计算，4000多套房源推出计划流产。共有产权地块的遇冷，使得完成"25万套共有产权住房"的供应目标面临不小阻力。

企业对于共有产权地块的谨慎态度或许能在已入市共有产权项目的尴尬表现中找到答案。3月1号，北京海淀首个共有产权房项目中铁碧桂园开盘。虽然通过审核并参与摇号的家庭户数达到了29364户，抢房比例高达68:1，但在选房现场却出现了近70%家庭弃购的现象。

根据最新的共有产权房购买规则，购房者在交房五年后只能按政府指定的市场评估价卖回给政府，或者转卖给其他共有产权房轮候者。这意味着，共有产权房彻底失去了投资属性。业内人士认为，这也正是共有产权项目出现大规模弃购的关键所在。

除丧失投资属性外，共有产权房的销售价格与其居住属性也表现出严重的不对等性。单从今年流拍的2宗丰台共有产权房来看，其销售价格定为4.3万元/㎡，但该地块周围的二手房，如天伦锦城等，均价也仅在4.5万/㎡左右，而共有产权房业主只是获得一定的产权比例，对房子没有绝对的支配权，4.3万/㎡的定价显然不占优势。

截至2017年年底，北京共有产权房项目已达40个，总房源4万多套，待申购房源超3万套，供大于求的推盘量与冷淡的市场反应之间的矛盾，房企在共有产权地块竞买上的不积极，无疑都在推动着新政策的落地。

牵一发而动全身

数据显示，在2017年北京市场成交的土地中，限价商品房用地多达44宗，其中，目前有17宗已公布案名，除去两宗开发商100%自持外，其余15宗限竞房将在今年上半年陆续入市，在业内人士看来，"限价房"将成为北京住宅市场的新标签。

不过，传闻中的"限改共"政策一旦落地，限竞房将遭遇未推先冷的市场局面。中原地产首席分析师张大伟认为，房企在竞拍限竞房地块时，市场价格处于高点。随着去年以来二手房市场的价格持续下跌，除个别项目外，大部分限竞房的性价比已经大打折扣。在与同地段二手房抢夺市场中，限竞房项目的销售已经异常艰难，新政策的出台对于限竞房而言无疑于雪上加霜，毕竟这部分共有产权房并不便宜。此外，限竞房若被收回改为共有产权房，可以预见，未来一到两年内，北京几乎没有新增的商品房供应，市场供应几乎全部为共有产权房。

张大伟指出，限竞房改共有产权房将继续降低房价上涨的预期，从而对整体市场的成交均价形成结构性拉低的效应，给刚需带来更多低价产品选择，存量二手房市场成交降低。对此，思源地产首席分析师郭毅持有不同见解，她认为，商品房市场中由不完整产权为主的供应新格局的形成，将造成部分购房客群转投二手房，位置条件较好、配套成熟度高的次新二手房，将迎来购房需求的升温。

限竞房改共有产权房的靴子一旦落地，其市场影响的涟漪也会波及二手房市场的房价走势。郭毅表示，如果不改变产权性质，同时共有产权部分的回购方式区别于真正的共有产权房，那么二手房价格一定会量价齐升;反之，如果限竞房也加入共有产权住房的供应之列，市场供应将更加充足，预计将达到近10万套的供应量。长远来看，二手房价下跌是主旋律。

郭毅分析称，新房市场上，由于不完整产权项目在整体市场中所占比重不断加大，拥有完整产权和房产处置权的商品房则会越来越珍贵，同时，由于政府并未放松管控审批预售价，非限价商品房的置业需求将继续走热。

对于企业来说，限竞房项目的开发商只要资金没问题、能扛住业绩指标，可以通过不卖房来规避政策，但迫于回款压力，房企最终只能选择降价。另一方面，即便房企手中的限竞房项目与市场价差别不大，房企失去摇号选房的主导权，无法通过付款方式来划分选房优先级，资金问题将更大程度地浮出水面，特别是重金布局于已经开始执行买房摇号城市的房企将为此吞下苦果。