干货!2018年最新全房流程详解，买不买房都得知道! 张影买房是动辄一两百万的大事

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干货!2018年最新全房流程详解，买不买房都得知道!。详解|流程|买房|五证|购房|干货---

张影

买房是动辄一两百万的大事，对于一个普通家庭来说，一套房可能就是几代人的全部积蓄!所以，买房无小事，在签订购房合同之前一定要充分了解当地房产政策、选房小知识、搞清楚购房流程。自2016年10月合肥出台了包括限购、限贷等在内的一些调控政策后，买房流程也变得复杂起来，为此，安居客小编给大家整理了目前在合肥买房的合理流程，供大家做置业参考。

一、明确购房资质可以买哪里的房子?

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2016年10月2日以来，合肥一直在严格执行限购政策，买房之前要先审查你是否具备购房资格。所以，打算在合肥置业的购房者最好先搞清楚自己的购房资格，如果等自己看好了楼盘准备好了首付再被告知没有购房资格，可能会气到吐血吧!那么，合肥的限购政策是怎样的呢?请看下表!

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不满足市区购房条件的只能选择三县，或者等社保缴纳满1年再去购买市区房产，有条件的也可以将户口迁入合肥再购房。

二、明确购房用途买房主要用来做什么?

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买房之前还要搞清楚自己买房的用途，刚需、改善还是投资?另外，还要明确侧重参考因素，学区、环境还是交通?等等

如果是刚需购房，首先考虑的应该还是价格;如果是改善购房，则要重点考虑小区品质和周边环境;如果是投资购房，则应优先关注升值潜力。另外，如果家有适龄儿童，可能要重点参考学区因素;如果主要考虑老人居住，则应侧重居住便捷性和自然环境;如果是年轻上班族，可能需要重点关注交通配套……

三、准备购房资金选择哪种还款方式?

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买房还有个最重要的前提，那就是资金!买房之前先衡量自身的还款能力，每月能支付的还款额大约是多少?从而确定自己需要准备多少首付?首付付多少主要看一个家庭的积蓄，而月供换多少则关系到一个家庭未来几十年的生活品质。所以，买房前一定要权衡好自己的经济条件和还款能力。

另外，在选择贷款时还要考虑选择等额本息or等额本金哪种还款方式?两者的区别主要是，等额本息每月还款额固定，支付总利息较高;等额本金起初还款额较高，之后逐月递减，支付总利息相对较少。所以，还款能力较强的家庭可以选择等额本金，月收入一般的家庭建议选择等额本息。

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四、敲定购买楼盘合理选择户型和楼层

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在明确了购房用途并准备好购房资金的前提下，下一步就要去敲定自己要购买的楼盘了。选择楼盘时，可以从开发商的资质、小区的品质、周边的环境和配套等几个方面做参考。资质较好的大品牌开发商的楼盘品质相对也更有保障，而配套是否完善又直接影响着未来居住的品质。

确定好楼盘后，就是选择户型和楼层了。户型大小需根据楼盘均价和家庭经济能力来选择;户型设计方面，尽量选择布局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型;楼层方面，老人居住宜选低楼层;家中有小孩，宜选中低楼层;年轻人居住，则可根据个人的喜好选择。

五、查验五证是否齐全签订认购书

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五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就可能钱房两空。五证即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。特别是《预售许可证》非常关键，开发商是否取得这份证件，是能否合法出售这套房产的凭证。一般来说，如果有了这份证明，前面的几张证件大概也都没问题啦!

购房人在确定项目并查验五证齐全后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。需要提醒大家的是，不要轻信“内部认购”，因为内部认购时，开发商并未办完所有预售前的法定手续，而且内部认购在法律上看，也是无效的，因此，这会使购房者的权益处于极不稳定的状态。

六、签正式合同进行登记备案

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在一般情况下，在签认购书后，开发商会在一周之内通知客户来签正式的合同，并按合同约定付款，如果约定以按揭方式买房的，此时就该付清20%-30%的房款了。

签完正式合同之后，就要准备到房地产管理部门办理合同登记备案手续了，办理合同登记的费用在多数情况下由开发商掏腰包。不过，购房人自己承担或与开发商协议承担的情况也有不少，登记费的标准为:住宅为3元/平方米;车库如果按面积算，则为7元/平方米，若无面积，则为200元/位;商场为12元/平方米。同时，购房人还得按购房金额的万分之三，缴纳印花税。

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七、办理银行按揭手续并进行抵押登记

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买房子可以有很多种付账方式，你可以与开发商自由协商，一般有一次性付款、分期付款和银行按揭等几种。正式的房屋买卖合同是全国统一的《商品房买卖合同》，共有一式四份:买房人、开发商、房管部门和公证处(如果有的话)各执一份。如果未进行公证，房管部门会收回一份合同。

现在占主流的付款方式，是银行按揭付款。如果你选择的是这种方式，那么开发商会在合同登记之后，将合同资料送交银行审批，各家银行对办理按揭应提供的材料和按揭条件限制的规定都不太一样。以上手续都办理完毕之后，购房人还须为房屋办理保险，支付的保险费为贷款金额×1‰×年限。

八、办理户口产权验收与入住

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按照规定，办理户口须等房屋竣工验收之后才能进行。而办理产权，也须等到这一程序进行完了才能开始。在办理产权证时，买房人还要交纳一笔契税和印花税。印花税为5元。而契税为每次交易金额的1.5%，其中高档住宅为3%。

拿到新房钥匙后先进行验收，验收方面需要注意，首先要知道验收房屋的标准，还需要清楚不合格的房屋是否有权向开发商拒收，这个阶段需要在专业人士的指导下进行。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时还需签订物业管理公约。

了解了买房的步骤，在买房时就不会手忙脚乱，可以按照买房的顺序，在每一步都了解一下注意事项，以免在买房的过程中出现不必要的损失。