近两年来由于房市的火爆，我在执业过程中处理了大量的二手房买卖合同纠纷案件，其中大多数原因系
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售房者
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经不住房价大幅上涨的利益诱惑，擅自毁约。前车之鉴后事之师，近日，我将近两年来的办案心得总结如下，希望欲购房者为之借鉴！
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一、纠纷的根本原因在于买卖合同没签好。

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在西方发达国家，房屋的买卖不需要当事人亲自出面，而是由中介机构联系律师，所有手续都是在买卖双方未曾谋面的情况下由律师代为办理的。所以在理论上，房屋交易应当至少由四方完成，一是卖家、二是买家，三是房屋中介机构、四是律师，其中房屋中介为买卖双方提供交易机会、律师为交易双方规避法律风险及签订合同。而现阶段我们房屋交易均是由三方来完成，尚未认识到房产交易应当由律师介入的重要性，而房屋中介机构因不具备专业法律知识，同时也为了尽快促成交易，其无法提供根据标的物（交易房屋）或买卖双方的具体情况订立的交易合同，而是统一签订格式合同，哪怕是较为正规的房屋中介机构也仅是在合同末尾注一个特别约定。因此房屋交易中出现律师的身影应该是未来的房屋交易市场的趋势。

那么什么是一个好的合同呢？首先，我们要了解买卖双方的交易目的；其次，我们要了解房屋的具体情况，如是否办证、是否抵押、是否被查封、何时能交房、是否系房改房等问题；第三，我们还需要了解买卖双方的资信情况。律师会根据上述情况，制定完善的、符合交易双方根本利益的房屋买卖合同，且会把双方的义务一项一项根据履行顺序及时间节点写清楚。

二、什么样的房屋存在风险？或者购房者购买什么样的房屋要更加慎重呢？我们认为：

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1、存在抵押权的房屋。

抵押房是指售房者在出卖房屋时，房屋尚存在抵押权，房屋过户需经抵押人同意的房屋。如果是购房者购买的是抵押房，我们建议买家在合同里约定，首付款用于清偿抵押贷款或用于撤押，并写清违约责任，如买家非常看好这套房屋，还可以让抵押权人作为第三方出现在合同上。这里的抵押权人可能为银行，也可能为其他人，因此还要视情况区别对待。同时，虽然现阶段司法解释已经明确了，抵押权人不同意交易并不一定影响合同的履行，但考虑到未来的风险，我们还是建议，买家事先对房屋的抵押情况做充分的了解。

2、未办理房产证的房屋。

3、未交付的房屋。

未办理房产证、未交付的房屋能买吗？答案是确定的，可以买，但购房者承担的法律风险却不小，下面我给大家介绍一个案例。

案例：

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2016年初，张三在开发商手中以每平米5000元的价格，总价款75万，首付20%（即30万）的方式，买下了150平米的A商品房（期房）。次年，张三因做生意亏损，在房屋中介挂出A房出售的信息：急售房屋，面积150平米，总价150万。而此时该房屋的市场价为180万元！李四是一名普普通通的老百姓，攒了几十年的钱准备给儿子买婚房，当他看到这套房屋后认为，虽然房子是期房，但房价比同地段同类型的房屋都低二三十万，故一家人一致同意购买，很快双方通过房屋中介见了面。张三称因其着急用钱，所以低价急售，故首付款不得低于50万，双方经过多次协商最终签订了二手房买卖合同，李四于合同签订当日向张三支付了30万定金，几天后又根据约定支付了房款20万元，并约定待开发商交房后张三向李四交房等后续事宜。但等到开发商交房时，李四怎么也联系不上张三，中介也不知张三下落，而此时，李四又听说，张三债务缠身，开发商亦因张三未按期偿还贷款，准备收回A房屋。

我接受李四的委托后，根据当事人提供的线索，落实了张三的债权人已经取得了对其60万元债务的执行文书，因时间紧迫，兵贵神速，经团队律师商议，当天即确定了解除合同，赔偿损失的诉讼思路，第二天就办理了立案手续，同时向法院申请查封了A房屋。

庭审中虽然被告未到庭应诉，但承办法官亦因此审理的更加细致，但无奈的是，开发商还是先我们一步，拿到了与张三解除商品房销售合同的胜诉文书。为此，我们又积极的跟法院及开发商协商，成功的冻结了张三在开发商处的剩余房款，最终给当事人挽回了部分损失。

然而就这样，李四辛辛苦苦赚的50万就被张三轻而易举的骗走了大部分，同时，中介所收取的中介费也全额退还给李四。

在这个案例中，我们可以看出，李四，房屋中介均系受害者，但如果这个交易在第一时间就有律师的介入会怎样呢？第一，律师至少会告知李四本次房屋交易未来可能的最坏结果，以此让李四综合考虑购房的潜在风险；第二，根据律师的经验与直觉，在该房屋尚未办理产权登记、尚未交付的情况下，我们也会强烈建议把首付款降到30万以下；第三，如果李四执意购买此房屋，律师还会建议李四监控张三的还款情况，或通过其他可行手段把控风险。

由此我们可以看出，购买未办理房产证、未交付的房屋存在巨大的法律风险，购房者需多加谨慎。

3、已经出租的房屋。

购房者在购买房屋时，除了一定要查清该房屋是否存在抵押、查封，还必须要清楚该房屋是否存在租赁。法律规定“买卖不破租赁”，因此，如果房屋存在租赁情况，由其是长期的租赁情况，购房者一定要了解其中的具体情况，如租赁期限，是否存在经济纠纷等，同时在买卖合同中明确约定逾期不能腾房的违约责任，避免因此造成不必要的麻烦。

4、存在共有人的房屋。

因为我们国家实行的是夫妻共同财产制度，因此，如无相反证据，只要是婚期关系存续期间购买的房屋就应当属于夫妻共同财产。我在处理案件的过程中发现，早年间开发商出售房屋不会强制要求购房者的配偶在买卖合同上签字，仅在办理银行按揭时，由夫妻双方共同签署按揭协议，故后期办理的房产证只有一方的名字。鉴于此，购房者不能仅依据房产证的信息就与售房者签订合同，还应了解售房者的婚姻状况。另外，如果是离异的情况下，购房者还应当了解售房者与其配偶离婚时的财产约定，以避免房屋虽登记在售房者名下，但实际已协议给其配偶或子女的情况发生。

5、单位房改房。

首先我先普及一下房改房的知识。

关于房改房的上市交易条件，因职工在购买房屋时的价格标准不同，存在上市时间、产权共有等区别，分为三种情况：第一，以市场价购买的房改房，产权归个人所有，可直接上市交易；第二，以成本价购买的，产权归个人所有，5年后即可上市交易；第三，以标准价购买的房改房，购买人拥有部分产权，如交易应当提交原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见书。

因此，房改房存在的第一个法律风险就是部分房改房单位有有限购买权。从目前司法实践来看，大部分单位是不会行使优先购买权的，但也有一些售房者以此作为不履行合同的理由，导致合同履行陷入困难。

三、签订二手房买卖合同前还应注意什么？

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1、购房前要了解好相关政策。

从我经手的案件来看，2015年至2017年，有不少于百分之三十的二手房买卖合同纠纷系因当事人不符合限购政策而导致，虽然多数是购房者不符合相关政策导致合同解除，赔偿损失，但也有的是因为售房者以其出卖房屋后不符合限购政策无法另行购置房屋为由诉请解除合同的案例，因此了解好相关政策，并在合同中做明确约定，才能让合同顺利履行。还要说明的是，现阶段“限购政策”已经不再被认为属于不可抗力范畴。

2、购房者要清楚自己是否能从银行顺利办理按揭贷款。

购房者看中心仪的房屋后，如果条件合适往往迫不及待的与售房者签订合同，以期对方尽快交房，但有时候因为自身原因，无法办理银行贷款，此时如果售房者较真，除可以行使解除合同的权利外，甚至还可以要求购房者支付违约金或赔偿损失。

以上是我在执业过程中积累的办案经验，有兴趣的朋友，可以继续补充，以供大家借鉴！