【真实案例】交了定金也没买到房子,就因为没学会这招.. 哈尔滨房地产金融律师段智远

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正文开始：

2017年5月6日，张某为了孩子上学打算买个校区房，经过中介的介绍其看中了王某的房子，并签订了《房屋买卖合同》，约定房款100万元。合同签订当日张某先交付购房定金5万元，两个月后补齐其余房款。

眼看着马上要过交余款的时间了，可张某却一直联系不上王某，几次找到房屋中介询问，中介也表示一直无法联系到王某。一段时间后，张某终于找到了王某，但被告知房子已经卖给他人，新买主已交付房屋全款并且王某已经将房屋交付使用，现正在办理更名过户手续。张某跟王某理论，王某却说是因为张某未按期交付余款才将房子卖给他人的。

无奈张某向仲裁委员会申请仲裁，请求继续履行《房屋买卖合同》。

【仲裁结果】

张某与王某解除《房屋买卖合同》，王某返还定金5万元，并赔偿张某3万元损失。

【专家意见】

本案双方签订《房屋买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，《房屋买卖合同》合法有效，买卖双方应该按照合同的约定履行各自的义务。而本案王某却在签订合同后，又与案外第三人再行订立《房屋买卖合同》，并将房屋交付使用。

此时，张某是否能够继续履行《房屋买卖合同》，最终取得涉案房屋的所有权。在两份《房屋买卖合同》均合法有效的前提下，房产最终谁能取得，要看谁先进行了不动产登记。而在司法实践中，一房二卖，如两份合同均有效，但都未办理过户登记，两个买主均要求继续履行的情况下，还要综合考虑合法占有房屋以及合同履行情况等因素。本案案外人已经实际占有房屋，并正在办理过户手续。因此，在张某没有证据证明王某与案外人存在恶意串通等合同无效的情形的情况下。应当优先保护房屋合法占有人的权利。

因此，在仲裁庭的调解之下，双方达成了和解，同意解除《房屋买卖合同》。本案王某一房二卖的行为已经构成了违约，应该按照合同约定承担违约责任，本案合同中约定的是定金条款作为债权的担保，因此收受定金的一方不履行约定的债务的，应该适用定金罚则，张某曾交付定金5万元，王某应双倍返还定金共计10万元。双方本着互让互谅的原则，最终张某仅要求返还其已支付定金，及3万元的赔偿。

【提示】

百姓如买房时想要避免一房二卖的情况发生，保证未来房屋所有权的实现，可以向房产登记部门申请办理房屋预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房屋的，不发生房屋所有权变更的法律效果。

来源：哈尔滨仲裁委员会

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段智远律师

　　段智远律师从事律师行业十七年，具有丰富的执业经验，多年来一直为省、市多家政府机构、企事业单位、多家银行、证券公司、金融资产管理公司及等金融机构担任法律顾问，对处理企业的各类纠纷及疑难问题，具有敏锐的洞察力和丰富的实践经验。尤其擅长投资融资法律事务、房地产、公司清算、破产改制，交通事故处理等法律事务。秉承“厚德明责、友善同翔”的宗旨，致力于为不同需求的客户提供全面的法律咨询与法律服务，并以此为媒介，将各种社会合作关系整合，在法律的网络下，实现合作各方的共赢。联系电话：18645050488

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