楼市巨变?建行宣布:房子也能存银行! 金融观察家

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正文开始：

搞事情，房子可以存在银行了！

楼市新时代到来？引领者居然是建设银行！

问题来了，你相信买不如租吗？

建行出手了！

近日，建设银行广东省分行宣布：为发展租购并举，实现住有所居，该行将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。

那么，这个“存房贷”具体怎么操作呢？很简单！

首先，手握出租房的房东，将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期；

然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金为50万，一次性交付给房东；

最后，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。

消息一出无数人欢呼雀跃，“楼市的拐点到了、再也不用买房了、租房客的好日子到了”之类的讯息充斥整个网络！

除了存房贷，前段时间，建行推出了银行业首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”，让手里没钱的无房者，能够用更低的利率租到长租房。

即面向有长租需求的人士，通过贷款获得资金，一次性向房东支付未来数年的租金，租客以月供方式偿还。

这款产品执行的是4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。

简单地说，就是：建行拿一笔钱，从房东手里一次性买断若干年的租房权；然后拿一笔钱，贷给租户，一次性租若干年；建行则从中赚一些利差。

“存房贷”让建行手里有很多的长租房可以出租，“租房贷”则让很多无房户可以通过贷款租住长租房。

对于这两招组合拳，市场普遍的观点是对所有人都有利：

对房东来说：

因为能一次性得到未来数年的租金还省心省力，诚信问题可以忽略，即使租金相对便宜些还是很有吸引力。

对租房的人来说，同样也很有吸引力：

1、其租房贷月供不会高于甚至可能低于市场租金。

从首位三年期长租贷款客户来看，其每月租房贷月供金额低于同地段同类型个人出租房价格。虽然这只是个例，但从整体来看，租房贷月供应该不会高于市场租金。

2、不用搬来搬去，能长住安家。

但是，这么好的事，建行真的会一直做下去吗？

“存房贷”不会存在太久！

一、存房贷的出台是为了适应降杠杆的需要

2016年，房地产市场异常火爆，致使大量的资金通过各种渠道进入到了楼市中，“消费贷”被转成房贷就是一个很好的例子，但是这些资金的成本是非常高的，而ZF近年来又在提倡降杠杆，这些炒房客的资金流可能会出现问题！

所以出台这种政策，可以缓解这些炒房客加杠杆炒房的资金压力，简单来说，在这些人资金链出现问题之前，银行抢先出手救市，防止他们还不上贷款而出现坏账。

换句话说，存房贷的出现只是权宜之计，恐怕不会长久，也未必会向全国推行！

二、长租公寓的市场很大，但利润很薄

长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。

但据数据显示，在整个长租公寓运营成本中，拿房成本如果占到70%，装修摊销12%，营运成本12%，税费6%，利润基本为0。

但是回报周期确实这样计算的：

1、EBITDA（税息折旧及摊销前利润），两年为正；

2、EBIT（息税前利润），折旧以后三到四年为正；

3、BREAKEVEN（盈亏平衡点）总现金流平衡五到七年。

也即是说，租出去要5到7年才仅能收回成本！

据专业人士透露，经过大量调查发现，市场上90%的房地产租赁公司的长租业务都是亏损状态。

银行不是慈善家，赚不到钱的生意会一直做吗？

一招接一招，却收效甚微！

今年为了调控房价，ZF出了共有产权、租购同权、限价房好几个政策，以及将有可能到来的房产税，但是观察君认为，这几招对降房价都没有太大意义！

1、共有产权房：效果并不明显

共有产权房，大概的意思就是，房价还是那个房价，只是相当于政府和个人合伙买房，按出资比例占股份。比如周边的房价是1万元1平方米，购房人想买房，ZF统计了一下，发现这片的购房者普遍只能出得起7000元每平方米，那简单了，就7000元每平方米卖给你，不过购房者只能占70%股份，剩下的30%归ZF。

其实，这个“共有产权”就是之前自住房的进化版。自住房的效果如何大家都看到了，摇号、抢，但是依旧很难满足需求。近几年北京的自住房供地不可谓不少，已经占据了普通住宅很大一部分比例，但对于北京房价的抑制效果，并不是非常明显。

2、租购同权：只会进一步助推学区房涨价

今年7月份，广州市搞了一个租售同权，引起叫好声一片。简单来说，就是租房者的子女可以享受和买房者子女相同的受教育权利，广州市政府认为这样可以让学区房价钱降下来！

真的是想多了！

首先，本来租房没有学位资格，现在有了，这直接会造成学位房租金价格暴涨。租金价格会涨到多少呢？

市场很公道，会把租金价格推升至学位房和普通住房之间的价格差等于受教育权差的水平，显然，租金会比没有租购同权的时候价格要高的多。

第二，因为学位房租金暴涨，学位房的租金回报率水涨船高，这必然会吸引本来没有学位需求的人来投资学位房，简单来说就是买的人更多了。那房价会涨多少呢？涨到学位房的租金回报率和其他房子相当的水平。

3、限价房：买到的都是有钱人！

限价房的本意，是为满足无力购买新商品房的刚需家庭设计的，但是，买到限价房的却都是有钱人！

半个月过去，相信南京“抢房潮”给大家的记忆仍然深刻。11月15日上午8时，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，共3177套装修房推向市场，而15日当天却近万人排队“抢房”。

调控之下，为什么会有这样的“抢房潮”，是房价便宜吗？

是的，河西为南京楼市最热的区域之一，目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。也就是说，河西此次开盘新房价格比真实的市场价大约低1.5万/平。

1.5万/平的差价，乍一看购买力弱的刚需者能买的起房了，其实不然，这些房最终还是被资金宽裕的人买去了。调控之下，推出的这些楼盘先验资后登记，最低验资标准是180万元，最高验资标准是430万元；其次，最低八成首付，有一家甚至要求认购当天付清首付，最长的则是7天之内付清首付。

明显，刚需者根本没这样的财力，而有钱人就可以抢这样的房子！

4、房产税：短期内不会出台，出台了房价也不会降

考虑到“房地产税”的重要性，立法周期恐怕也将是一个漫长的过程。

比如之前的《中医药法》，从列入立法规划到形成最终法案耗时8年，而且8年里有7年的时间，是用来探讨草案及反复的审查修改。

况且，“房地产税法”涉及的内容远比《中医药法》更多更复杂。

所以，即使明年开始讨论立法，最乐观估计，也要到2025年才能出台。

至于房产税出台了，降房价的可能也是微乎其微，详情可以看《刚刚，房产税传来大消息！房价要降了？》。

西方寓言中，主人公为了让驴子跑快一点，会在驴子面前挂一根胡萝卜，驴子看到以后，以为有希望吃到，就会拼命往前跑！

今年ZF在我们面前挂了四根胡萝卜，再加上建行这一根是五根胡萝卜，让许多人看到了降房价的希望，但是，希望也就仅仅是希望而已！

结语！

建行此次出台这个政策，在观察君看来，十足的“鸡汤”，以此来安慰那些暂时无力购房的的刚需，租房也是一种“幸福”的生活方式！

翻译过来就是：“买房以后真的是有钱人的事，现在买不起的，以后更加买不起！所以国家大力推广以租代售，买不起的人们，你们租房子住好了！”

但是观察君要说的是，购买房子，在中国并不仅仅是居住的作用，房产的背后还附着很多的利益，其中最重要的就是教育，而教育是不可能完全实现公平化和均等化的，租房子在某种意义上就代表着，你的孩子接受不了好的教育，进而会导致更大的问题——阶层固化。

那为什么很多人吹捧建行此次政策对刚需者的好处，其实是两种人：

第一、看懂了政策的本质，忽悠没看懂的人，借此实现利益最大化；

第二、根本买不起房，也没买过房，跟着别人人云亦云。

刚需客千万不能被这种吹捧给误导了，楼市没变，该买的还要买，任何人做事都会从自己的利益出发，ZF也是如此，但众所周知房价下跌并不符合ZF的利益。

（声明：观察君鼓励刚需买房，但从不提倡炒房）

金融观察家

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