观点直击 | 疫情一年林德良讲述越秀房托如何“翻盘”（实录）( 二 ) 疫情并不是轻飘飘的两个字

具体而言，今年1月底，越秀房产基金发行一笔4亿美元票据，利率仅2.65厘，用于置换4月份到期、4.99%利率的美元债。
林德良披露，这笔提前支付管理的美元债为越秀房托节省了5500万元，相当于贡献了9%的分派比例。
“应该说，利息周期是捕捉是否投资房托基金的好时机。 ”林德良称。
关于融资成本的降低，近期香港房产基金的新规，也让市场对越秀房托此类基金的发展关注颇多。
据观点地产新媒体了解， 2020年11月，香港证监会发表房托基金守则咨询总结提到，容许房托基金在投资物业发展项目时，可超过现有的资产总值10%的上限；同时将房托基金借款限额由资产总值的45%提高至50%等。
这是否将给近两年没有纳入新物业的越秀房托带来并购机会？林德良对此表示，香港投资新规确实可以让公司利用更大的杠杆做一些并购。
不过他还是卖了个关子：“今年你说是不是时机？确实应该比去年好一点吧？利息低、现在又处于后疫情、机会多，我相信大家可以多多留意我们！”
而后在群访环节，追问之下林德良坦道， 2021年的机会肯定会更大， “一方面，低息环境使我们更容易做收购。举个例子，融资成本1.2%左右，收购之后4%的回报率，是正杠杆。如果以前4%多的利息，是反的，显然现在有很好的契机。 ”
另一方面，他提到疫情之后整体市场资产价格有了租售比的合理配对，以前资产价格高，如今资产价格有所回落、回报率提高，就可以相应进行匹配。
至于投向何方？林德良表示还是以大湾区、写字楼、产业动能为关注点。
以下为越秀房产基金2020年全年业绩发布会问答环节实录：
现场提问：白马大厦、武汉、上海那边，上半年租金受到影响比较大，公司在下半年是不是做了很大的调整？整体出租率和分红率怎么样？
林德良：出租率和分派率是很关键，因为买房托基金的都知道，分派收益率是很关键的，我们现在保持6.07% ，所以大家都可以留意得到。
白马大厦方面，因为疫情，我们有意做了租户结构优化调整，引入一些好租户或者是抗风险能力更好的租户，全国的批发市场在下半年同比增长5% 。换而言之，整个批发市场对这部分的帮助是相当大的，现在换了租户是重新出发的过程。
对于白马大厦，我们不单单是换租客，还做了一件事情，一楼和二楼利用疫情的时间全部已经重新装修过，变成叫做“时尚之芯”的一个地方，已经全部出租了，租金比原来有很大幅的提升。
调整以前，白马大厦是100%的出租率，调整以后暂时有94% ， 2021年则是朝着99%、100%的目标去努力。
关于武汉，现在是87%、88%的出租率。按照之前，我们是95%的出租率，我想在未来一年应该可以做得到。
就算疫情，现在武汉的租金同比都有增长的，关键是接下来国家有很多政策落在武汉，打造五大国家级的产业基地，这对武汉的产业动能带动非常之大。
五大国家级产业基地是什么？可以看到有国家的存储器基地、新能源汽车基地、航天产业基地、大健康产业基地等，这对未来房地产租务市场相信会有很大帮助，所以我们非常有信心在2021年可以做到之前的目标。
关于上海，上海去年供应很大，空置率也很高，因为集中供应了一百多万平方米，现在空置率是21% 。我们现在是92%出租率，换而言之还有空间可以争取100%的出租率。
有一个好消息是上海证券交易所搬来我们这栋楼附近，就像香港交易广场一样，有很多配套的相关行业都会争相过来，因此我相信在未来一年上海有很多刚性需求带动我们的上海物业，往好的出租率方向去增长。
现场提问：香港有意放宽房托基金的投资限制，不知道公司有没有留意投资机会呢？公司完成发行美元票据，预计今年的利息成本会不会进一步下调？
林德良：利息周期是一个捕捉投资房托基金的好时机，现在利息是十多年里的低位。
我们在1月份提前重组了4亿美元债，原来利率是4.99% ，这次主动在1月份提前去做，利息下降到2.66% 。如果现在去做肯定就不止2.66%了，我觉得1月份的时机非常好，这一笔4亿美元债也为我们节省了5500万。
5500万利息相当于贡献了9%的分派比例，所以对分派起到非常好的效果。我们还留意到，除了美元债，港币一个月前也是处于低位，最近可以看到大概0.12 ， 0.15 ， 0.17左右。如果按照这个，比去年同期也少了50个点或者30个点。

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