广叔谈房|广州楼市：这种地段被低估，未来升值潜力巨大我是广叔谈房

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提问：新手提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房， 400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。
回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田， 3公里还有广州石化。花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。
提问：你好广叔，泊雅湾、星品、世港花园，都比较旧了。如果要考虑一手房，哪里会比较合适呢？有什么楼盘推荐？我可以开车上下班，工作在琶洲， 250W首付含税费，需要首付四成。
回答：你好，世港花园比较旧，可以排除。建议首选磨碟沙的星品（近地铁、次新），其次是滨江东的泊雅湾，离广州塔近，近地铁，缺点是靠近路边可能有点噪音。如果在琶洲工作，我建议你看看保利天悦花园。
提问：你好广叔您好，坐标广州， 2个娃，今年适合置换吗？想卖掉白云区和番禺华碧的楼梯房换到珠江新城，预算900万以内，不知道该选珠江新城楼龄老一点的三房，还是新一点楼龄的两房（可以接受投注分离，租一套三房住），这个预算在珠江新城很尴尬，有点纠结，不知道哪一种升值潜力会好一点？
回答：你好，适合，不过要尽早，下一轮行情很快到来，珠江新城一直是领涨片区。
确实有点尴尬，如果预算再多一点， 1000多能买到不错的三房，未来二胎的天下，很多家庭会从二房置换到三房，所以更建议直接淘次新的三房，否则未来出手的时候就显得很被动，同时卖不起价，我们要提前配置三房，等未来的二房到三房置换需求过来接盘。
可考虑：保利中心108公馆、丽晶华庭、碧海湾、嘉裕礼顿阳光
提问：广叔您好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。
【广叔谈房|广州楼市：这种地段被低估，未来升值潜力巨大】回答：你好。如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。
提问：你好广叔，我是长沙人。子弹150 。目前手中长沙有3套房，我与爱人名下各有一套贷款。年前去珠海看了一下房子，金湾和横琴。你怎么看珠海？您觉得投哪里？我爱人有想法在长沙投资一个商铺。我看了您的一些资料，又想去一线城市，不知道怎么选，请您给意见，谢谢
回答：你好，投资只买top10的一二线， 1000万以上的人口净流入城市。广东适合投资的城市：第一梯队是深圳广州第二梯队是东莞佛山第三梯队是中山惠州珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城东莞临深圳，有华为大厂支撑珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己珠海被全国的大V炒起来了，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。
整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变得，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下，一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。子弹150优先考虑深圳和广州。商铺只考虑租售比5%以上的。
提问：你好广叔，想跟您问下，坐标深圳，龙岗那边的次新盘卓越弥敦道那个小区怎么样，周边很多农民房，不知道未来潜力好不好，可以帮我分析下吗分页标题
回答：你好，周边确实很多农民房，出地铁就感觉来到一个小镇一样。没有过多高楼大厦，人气也不是很足。这里的农民房大部分建得很密，道路上也不怎么整洁，泥土灰尘多，周边也没有太多绿化。小区也只有三栋，商业中心三个方向都靠近马路，有点吵。如果你是刚需，在附近上班。可以考虑下卓越弥敦道。如果是买来投资，不太建议选择这个盘，增值特点目前不是很明显。
提问：你好广叔，问一下龙华的卓能雅苑，我看了一下这房子是一手房，现楼交付，容积率低，而且地理位置还算不错，但是听说开发商有挺多问题的，广叔对这个楼盘了解吗？值不值得购置呢？恳请广叔能够指点一下。毕竟购房是人生大事，我家是要购置改善型住宅，所以希望能够了解的清楚一些，感谢广叔！
回答：你好，行知小学民治中学，地理位置一般布龙路油松路交接处，靠万众城，距离地铁口也很远。没有特别大的亮点，除了能解决自住，周边环境也很一般。
提问：你好广叔，请问前海大新地铁站的房子未来的升值机会怎么样啊？感觉靠近地铁的港湾丽都及前海花园都涨幅有限。您可以帮忙分析一下椰风海岸这个房子吗？感觉适合居住，离地铁口也不远，但就是价格上不去。前海小学/前海中学是否有纳入南二外集团的规划？我想置换，但又想再等一等，有好建议么？谢谢！
回答：你好，椰风海岸属于前海北， 01年的房子，小区环境还可以，但楼显旧，前海学校也中等偏下，已经破罐子破摔，早在盛年期都没好起来过，何况现在一众房子都在慢慢老去。暂时没有纳入的消息。可以考虑前海南。
提问：想在北京投资房产，用亲戚房票（亲戚年龄大不方便贷款，名下无房）准备投资不超1200万，买一套大的还是俩套小的回报高？买哪个小区多大？怎样操作好？全款买大的后抵押再买小的？都投资房产好不好？麻烦您特别定制一套方案？
回答：如果你亲戚年龄65内，建议全款一套大的，再抵押买一套小户型，因为超过65一般做不了抵押贷了。1200的标的可以看望京：宝星国际、慧谷阳光双井：天之骄子九龙花园能抵押出大概6成左右，建议看 tty或者百子湾的后现代城、沿海赛洛城
提问：你好广叔，我目前有预算280万左右，刚需，希望能买套居住环境不错，有投资价值，需要学位，交通便利的房子。我看了两个多月的房子都没找到合适的，想着大佬你对深圳比较了解，所以想咨询一下您的建议，广叔是否有推荐的楼盘呢？感谢！
回答：你好，如果要住得舒服，就有可能要牺牲涨幅。学位、交通，地段、居住环境、投资价值等大家都想要，但在我看来，这种想法是不现实的，也要看自己的预算，月供能力，应该先找投资价值的房子，以小换大，就像一个公司先要追求增长，再完善、再多元化。总价280万能上车都不错了，必须要在学位、居住品质、投资价值等做出取舍，不能“既要又要” 。
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